बिना प्रॉपर्टी खरीदे कैसे बनें रियल एस्टेट के मालिक? REIT में निवेश शुरू करने का पूरा प्रोसेस

 रियल एस्टेट इंवेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) भारतीय निवेशकों के लिए सीधे रियल एस्टेट खरीदने और प्रबंधित करने की परेशानी के बिना ऑफिस स्पेस और शॉपिंग मॉल जैसी उच्च गुणवत्ता वाली कमर्शियल प्रॉपर्टी में निवेश करने का एक बेहतरीन तरीका है। REIT खुदरा निवेशकों को प्रीमियम रियल एस्टेट में निवेश करने की सुविधा देते हैं, जो कभी सिर्फ़ बड़े संस्थानों और उच्च-नेटवर्थ वाले व्यक्तियों के लिए ही उपलब्ध था। वे नियमित रूप से किराए की आय, संभावित मूल्य वृद्धि और पेशेवर प्रबंधन की सुविधा देते हैं, जबकि स्टॉक के रूप में ख़रीदना और बेचना आसान होता है।

भारत में कब रजिस्टर्ड हुआ था पहला REIT ?

इंडियन रीट्स एसोसिएशन के डेटा के मुताबिक, भारत में पहला रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) अप्रैल 2019 में सूचीबद्ध हुआ था। वर्तमान में, भारतीय स्टॉक एक्सचेंजों पर पांच REIT सूचीबद्ध हैं- एम्बेसी REIT, माइंडस्पेस REIT, ब्रुकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट ट्रस्ट, नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट और नॉलेज रियल्टी ट्रस्ट (सूचीबद्धता के क्रम में)।

भारत में इन पांच सार्वजनिक रूप से सूचीबद्ध रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्टों (REIT) ने चालू वित्त वर्ष की तीसरी तिमाही के दौरान 3.8 लाख से अधिक यूनिटधारकों को सामूहिक रूप से ₹2,450 करोड़ से अधिक का वितरण किया है।

अगर आप REIT में नए हैं, तो शुरुआत करने के लिए यहां एक आसान 4-स्टेप की गाइड दी गई है।

स्टेप 1: डीमैट और ट्रेडिंग अकाउंट खोलें

REIT में निवेश करने के लिए, आपको सेबी-पंजीकृत ब्रोकरेज के साथ एक डीमैट और ट्रेडिंग खाते की ज़रूरत होती है। अगर आप निवेश की दुनिया में नए हैं, तो आपको ‘अपने ग्राहक को जानें’ यानी KYC प्रक्रिया भी पूरी करनी होगी, जिसमें आपकी पहचान, पते और वित्तीय विवरण की पुष्टि करना शामिल होता है। अपने निवेश के लिए आसानी से फ़ंड ट्रांसफ़र पक्का करने के लिए अपने बैंक अकाउंट को लिंक करें।

स्टेप 2: REIT और उनके परफ़ॉर्मेंस के बारे में शोध करें

IRA डेटा के मुताबिक, भारत में REIT बाजार 2019 में लॉन्च होने के बाद से तेजी से विकसित हुआ है। चालू वित्त वर्ष की तीसरी तिमाही के दौरान भारत की 5 REIT कंपनियों ने 3.8 लाख से अधिक यूनिटधारकों को ₹2,450 करोड़ से अधिक का वितरण किया।

निवेश करने से पहले, सूचीबद्ध REIT पर शोध करें:

प्रॉपर्टी की लोकेशन, ऑक्युपेंसी रेट और किराएदारों की क्वालिटी
पिछला परफ़ॉर्मेंस डिविडेंड हिस्ट्री
मैनेजमेंट टीम का अनुभव
प्रमुख वित्तीय मेट्रिक्स जैसे कि नेट ऑपरेटिंग इनकम (NOI), डिस्ट्रीब्यूशन यील्ड, डेट लेवल और प्रॉपर्टी वैल्यूएशन

स्टेप 3: REIT यूनिट्स ख़रीदें
REIT चुनने के बाद, बाज़ार के चालू रहने के दौरान अपने ट्रेडिंग प्लैटफ़ॉर्म पर लॉग इन करें और अपना ऑर्डर दें। आप इनका इस्तेमाल कर सकते हैं:
मार्केट ऑर्डर- फ़ौरन लागू करने के लिए वर्तमान मूल्य पर ख़रीदें।
लिमिट ऑर्डर- एक पसंदीदा ख़रीदारी मूल्य सेट करें और ऑर्डर लागू करने और पूरा होने की प्रतीक्षा करें।

एक बार जब आपका व्यापार सफल हो जाता है, तो REIT यूनिट्स को T+2 दिनों (यहां T ट्रेडिंग का दिन है) के भीतर आपके डीमैट अकाउंट में जमा कर दिया जाएगा । आप REIT में एक छोटी-सी शुरुआती राशि के साथ निवेश कर सकते हैं, जिससे वे खुदरा निवेशकों के लिए सुलभ हो सकते हैं।

स्टेप 4: अपने निवेश पर नज़र रखें
रिटर्न को अधिकतम करने के लिए, अपने REIT निवेशों पर नियमित रूप से नज़र रखें। REIT को हर छह महीने में एक बार अपने नेट डिस्ट्रीब्यूटेबल कैश फ़्लो (NDCF) का कम से कम 90% यूनिहोल्डर्स को वितरित करना चाहिए, इसलिए वितरण घोषणाओं पर नज़र रखें।

इनके बारे में भी जानकारी रखना जरूरी
कमर्शियल रीयल एस्टेट को प्रभावित करने वाले बाजार के रुझान
उन माइक्रो-मार्केट में परिवर्तन जहां आपके REIT के पास प्रॉपर्टी है
नए प्रॉपर्टी अधिग्रहण या विकास जो रिटर्न को प्रभावित कर सकते हैं
यह पक्का करने के लिए कि वे आपके वित्तीय लक्ष्यों के अनुरूप हैं और जरूरत के हिसाब से ऐडजस्ट करते हैं, अपने निवेशों की त्रैमासिक समीक्षा करें।

वे जोखिम जिन पर विचार-विमर्श किया जा सकता है
किसी भी निवेश की तरह, REIT में भी जोखिम होते हैं, जैसे:
REIT की कीमतों में उतार-चढ़ाव, संभावित मुनाफ़े को प्रभावित करता है
कमर्शियल प्रॉपर्टी की माँग को प्रभावित करने वाली आर्थिक मंदी
ब्याज दरों में बदलाव के प्रति संवेदनशीलता
क्षेत्र-विशिष्ट जोखिम (जैसे, कार्यालय की जगह की माँग को प्रभावित करने वाले दूरस्थ कार्यालय)

अब आख़िरी बात
भारतीय REIT निवेशकों की सुरक्षा के लिए सेबी के सख़्त नियमों के तहत काम करते हैं। उन्हें अपने शुद्ध वितरण योग्य नकदी प्रवाह का 90% वितरित करना चाहिए, हर छह महीने में अपनी प्रॉपर्टी का स्वतंत्र रूप से मूल्य हासिल करना चाहिए और पारदर्शिता के लिए छमाही और वार्षिक रिपोर्ट प्रकाशित करनी चाहिए।

निवेश करने से पहले, यह समझने के लिए एक वित्तीय या टैक्स सलाहकार से परामर्श करें कि आपकी व्यक्तिगत स्थिति के आधार पर REIT वितरण पर कैसे टैक्स लगाया जा सकता है। उचित अनुसंधान और निगरानी के साथ, REIT डायरेक्ट प्रॉपर्टी ओनरशिप की चुनौतियों के बिना रीयल एस्टेट के संपर्क में आने का एक बेहतरीन तरीका हो सकता है।